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マンションの恐怖 未来永劫に続く 一生逃れられない呪縛とは
マンションの恐怖
未来永劫に続く 一生逃れられない呪縛とは？
バブルの全盛期に、そのリゾートマンションは日本の代表的な避暑地の高原に建築されました。温泉大浴場やスポーツジムを完備しフロントサービスもあります。広いリビングルームを持つ、100㎡弱の大型３LDKの価格は一体いくらなのでしょうか。
そして、その価格のワケとは？
１．宴のあと
バブルの全盛期に、そのリゾートマンションは日本の代表的な避暑地の高原に建築されました。
温泉大浴場やスポーツジムを完備しフロントサービスもあります。広いリビングルームを持つ、100㎡弱の大型３LDKの価格は一体いくらなのでしょうか。3000万円？5000万円？それとも・・・
普通の戸建て住宅と変わらない値段かと想像していたこのマンションが、もしたったの「100万円ポッキリ」で売りに出されていれば、あなたはどうしますか？
別に殺人事件の現場やヤクザが不法占拠しているなど、特殊な背景を持つ物件ではありません。では、なぜ安いのでしょうか。念のため申し上げておくと、決して「お得」なわけではありません。市場経済においては、安いのには必ず理由があります。
２．資産価値
さて、リゾートマンションの話を少し離れて、一般的な都会の住居用マンションについて考えてみることにします。
マンションの最も良いところのひとつとして、その立地の良さがあげられます。駅前などの立地のよいところは土地価格も高いので、単独で所有するのは厳しいですが、複数で所有すれば安価で所有することが可能になります。しかし、これは、一人当たりの土地の持分も少なくなる、ということでもあります。
日本の不動産市場においては、建物部分の価値は最終的に無価値（更地引渡しなどであれば、建物撤去の費用分だけマイナス価値）になるので、新築時の分譲価格が同じであっても、マンションは建物部分の割合が高いので、土地部分の割合が高い戸建てよりも最終的な残存価値は低くなります。
単純に全ての物件に当てはまるわけではありませんが、「構造的なものとして、こういうものだ」という認識は必要でしょう。
３．隣人関係
マンションは上下左右の４戸と壁一つで接して生活することになります。上下には隣人がなく、かつ、塀という空間で隔てられている戸建てとは、かなりの相違があります。
隣人が常識をわきまえた人ならよいのですが、暴力団関係者や新興宗教の信者など、とんでもない人にあたってしまうと、日常生活は悲惨なものになるのは避けられません。
戸建てであっても、隣人関係は大切ですが、マンションの場合は、壁一つ隔てただけで、この先何十年も暮らしていけるのか、相応の覚悟が必要です。
４．処分権
処分権とは、自由に売却できる、といった単純なことではなく、修繕の必要性、立替の実施、更地にして売却、といった不動産全体を自由に処分できる権利を意図しています。
これらの権利行使は、戸建てであれば自分のみで意思決定できますが、マンションの場合は住民全体での意思決定となり、一定割合以上の賛成が必要になります。
新築時においては、あまり問題になりませんし、住民としても実感がありませんが、不動産は全てが長期間を前提としており、住宅ローンが払い終わる30-40年後にどのようになっているのかは、非常に重要です。
その時の状況により、大規模修繕、立替、更地売却、といった選択をせざるを得ないのですが、住民それぞれの価値観や経済力の相違もあり、これをひとつにまとめるのは容易ではありません。阪神大震災ではこれが大きな問題になり、遠い将来のこととして現実味に欠けていたこの問題がある日を境に突然顕在化し、広く認識されるようになりました。
５．費用負担
住居を修繕する場合、戸建てであれば、自分の分だけを負担すればよく、隣の住居の修繕を負担しなければならないことはありません。
マンションであっても、原則、自分の分だけを負担すればよく、隣人分の修繕費を負担しなければならないことはないはずです。
この両者は、似ているようで、実は大きな相違があります。マンションの場合、個々の住民が割り当てられた修繕費を積立金という形で負担することになりますが、長い年月のうちには修繕費を負担できない住民も発生してきます。しかし、修繕しなければ老朽化が加速してしまうので、必ず修繕は適切な時期に実施しなければなりません。
では、どうすればよいのでしょうか。それは、払えない人の分まで残りの人達で追加負担するしかないのです。
たまたまリストラにあって、どうしても払えない、という場合は、まだ同情の余地もありますが、中には確信犯的に払わない人もいます。いわゆる「居直り」というヤツです。
このように、支払えない（支払わない）人達が一人また一人と増えていくと、最後にはドミノ倒し状態のように雪崩を打って、残りの人たちが負担しなければならなくなる金額が急騰してしまう可能性が否定できません。
税金の不払いなどであれば、法律に基づいて強制的に徴収するという方法がありますが、住民間同士のこのような負担金の徴収には、これといった有効な手立てがなく、それぞれの良識にまかされているのが、実情です。
管理組合は債権者としての法的権利を持っていますが、一般人が「払わない」と云っている人間から負担金を回収することはほぼ不可能です。かといって、弁護士を雇っても多額の費用が発生するので、そのうち転居などで所有権者と連絡がつかなくなり、泣き寝入りする羽目になるのです。
６．それでもマンションを購入するのか
ここまでの長文にお付き合い頂き、お疲れ様でした。じっくり理解しながら読み進めたのであれば、軽く1時間は要したのではないでしょうか。
さて、これまでご案内してきたマンション購入のポイントは、
・戸建てと比較して、建物部分の価値の占める割合が高くなるマンションは、
建物部分の減価償却後の資産価値は少ない
・マンションでは隣人関係の影響はより深刻なものになる
・マンションでは立替や大規模修繕などには住民合意が必要で、自己に処分権がない
・修繕費の未払者分の費用負担をせざるを得ないこともある
といったものでした。
「いい話を聞けて（読めて？）よかった」と安心しているあたな、ホッとするのはまだ早いですよ。なぜなら、冒頭でご案内した「リゾートマンションが激安になるワケ」をまだご案内していないからです。
「ドラゴン桜」という学園ドラマをご存知でしょうか？
元暴走族という異色の経歴を持つ弁護士・桜木建二が、偏差値36の落ちこぼれ高校生たちに「世の中の仕組みと現実」を教え、そして彼らを見事「現役東大合格」へ導く、という奇跡と感動の学園ドラマです。
このドラマ、10代の若者や受験生を抱える親世代だけでなく、日々の競争社会を生きているビジネスマンにも大きな反響があり、当時の社会現象になりました。
このドラマの中で次のようなシーン（第１話 「人生を変えろ！東大へ行け」）がありました。
そのルールは全て、頭の良い奴に都合のいいように創られてるってことだ。
逆に、都合の悪い所は わからないように上手く隠してある。
だが、ルールに従う者の中でも、賢い奴は そのルールを上手く利用する。
例えば、税金。年金。保険。医療制度。給与システム。
みんな、頭の良い奴がわざと分かり難くして、
ろくに調べもしない頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みにしている。
つまり、お前らみたいに、頭を使わず、面倒臭がってばかりいる奴らは、
一生騙されて高い金払わされ続ける。
賢い奴は、騙されずに 得して勝つ。
バカは騙されて 損して負け続ける。
これが、今の世の中の仕組みだ。
これは、東大進学の特別クラス担任として就任挨拶をするシーンにおける、弁護士・桜木建二のセリフです。
「税金、年金、保険、医療制度、給与システム、といった社会のルールは、全て頭の良い奴が自分達の都合のいいようにこれを創り、頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みになっている」と説いています。
「賢い奴は そのルールを上手く利用し、一方、面倒臭がってばかりいる奴らは、一生騙されて高い金を払わされ続ける」と断言します。
賢い奴は ルールを上手く利用する
なんと示唆に富んだ名言でしょうか！
ルールを上手く利用するか、しないか。たったこれだけの違いで、一生騙されて高いお金を払わされ続けるか否か、の差ができてしまいます。賢い奴は、騙されずに得して勝ち、バカは騙されて、損して負け続ける。これが、今の世の中の仕組みなのです。
では、激安リゾートマンションにおいて、賢い奴が上手く利用しているルールとは？
それは、管理費、修繕費、固定資産税といった維持費です！
中古のリゾートマンションが激安になる理由は、管理費、修繕費、固定資産税といった維持費にあります。豪華な共有部分の比率が高いリゾートマンションは、管理費がかなり割高で、このリゾートマンションの場合は約7万円にもなるのです。時の経過とともに建物部分の価値は減少し最終的には無価値同然になりますが、管理費、修繕費、固定資産税といった維持費は高いままで変わりません。
そして、この先に「未来永劫に続く 一生逃れられない呪縛」が待ち構えています。一旦、マンションを購入してしまうと、第三者に転売できない限り、高額な維持費の支払から、未来永劫、一生逃れることが出来なくなってしまうのです。
管理費や修繕費の徴収が滞れば、運営や改修もされず、老朽化は加速していきます。資産価値を全く失ったマンションは、廃墟のまま放置されることになるでしょう。もし、建物の一部が崩落して人に被害が及べば、賠償金額は億単位になることもあり得ますが、その責任は、マンションの所有者全体で負うことになります。更地にして売却するにしても多額の解体費用が発生します。将来的には法律や条例によって強制的に解体撤去が義務付けられるかもしれませんが、その費用も、当然、所有者の負担です。
新築分譲時には数千万円であったリゾートマンションをほとんどタダ同然でも手放したい理由は、掴んでしまったババ抜きのババを早く誰かに引かせたい、という一心からだったのです。
さて、ここで考えなければならないのは、この問題の本質は、リゾートマンション固有のものではない、ということです。都市部に乱立する一般的な居住用マンションの将来の姿が、今、リゾートマンションで現実のものになっているということなのです。
これまでマンションが内包する負の側面が顕在化してこなかったのは、地価の上昇と容積率の緩和によって、立替が比較的容易だったからです。しかし、残念ながら、そのような時代はすでに終わってしまいました。
今後顕在化してくるであろうこの深刻な問題にどう対応していくのかは、個人レベルのものではありません。しかし、この問題を個人レベルで根本的に解決するには、どうすればよいのでしょうか。
それは、マンションを所有しないことに尽きる、ということです。
マンションの価値は、「所有する」ことよりも「利用すること」にあると考えるのが、合理的だということです。
たしかにマンションは、一般的に、
・交通の便がよい
・カギ一つで戸締りできる
といった利便性に優れています。これは集合住宅であるが故に実現できることなのですが、そのための大きな代償として、集合住宅の「呪縛」から逃れることができません。しかし、この「呪縛」は、マンションを所有しているがゆえに発生していることです。
所有しなければ、資産価値は関係なく、隣人関係についても、外れの人にあたってしまえば、他に引っ越せば住むことです。処分権や費用負担についても、所有しているからこその問題です。
マンションのメリットを享受しつつ、デメリットを回避するには、マンションを購入するのではなく、借りることが、根本的な解決を図れる唯一の方法だと考えます。そもそも、「購入と賃借には経済的損得はない」のですから。
資産性の損得の問題ではなく、どうしてもマイホームを所有したい、という希望であれば、マンションではなく戸建てを、資産運用として不動産投資に着目している、ということであれば、あえてリスクの高い実物不動産ではなくREITを、それぞれ検討してみることです。
如何でしょうか。「マンションの維持費というルールを上手く利用するか、しないか」、たったこれだけの違いにより、同じようにマンションに居住したとしても、購入と賃借とでは、とんでもない違いが発生するのです。しかも、これは1年限りのことでなく、住宅ローンを支払が終了するまで、もしくは、それ以降もずっとのことなので、最終的な人生設計に及ぼす影響は計り知れないものになるでしょう。
税金、社会保険や民間保険、資産運用や不動産投資などは、税理士、社会保険労務士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家のアドバイス一つで、この様に、数十万円、数百万円も結果が異なってくることが少なくないのです。特に、個人事業者や小規模会社で、ある程度の利益が予想される場合、その対策の巧拙は、成功の命運を大きく左右する、といっても過言ではないでしょう。「ルールを上手く利用するか、しないか」たったこれだけの紙一重の差が、決定的な違いを生じさせるのです。
また、これらの制度はお互い密接に関連していて、「税金は安くなったが、それ以上に社会保険が高くなっていた」では意味がありません。逆に「税金は多少高くなるが、それ以上に社会保険料が劇的に安くなる」といった全体を俯瞰した対応が必要です。
こうした理由から、税理士や社会保険労務士の中でも、税金だけでなく、社会保険だけでなく、これらの制度全体を俯瞰できる専門家から適切なアドバイスを受けることをお勧めします。
このサイトには掲載できていない「賢い奴が上手く利用しているルール」は、まだまだありますが、それでも、専門家からのサポート受けずに、あなたお独りでされますか？
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もう少し詳しい話を、直接、税理士や社会保険労務士に相談したい、とお考えの方は､下記の「訪問日時のご予約」のメールフォームに必要事項を入力して、メール送信して下さい。折り返し、こちらから返信します。
このサイトは「個人事業として始めたビジネスがある程度成功し、次のステップとして税金対策などを考えて、自宅を本社として会社設立を検討している個人事業者」をモデル読者として想定し作成しています。このレベルの個人事業者だと「年収700万円から1500万円クラスの所得層」になるでしょうか。
メインサイトである「会社設立 3つの警告」において、会社設立の注意点や法人成りのメリットデメリットをご案内し、サブサイトである「間違いだらけの税理士選び」では、税理士選びのポイントや節税のツボなどについて記載しています。
また、税理士や社会保険労務士として顧問先をサポートするためには、
・税金だけでなく
・社会保険料だけでなく
・会社分だけでなく、個人分もあわせて
・資産運用、不動産投資、民間保険活用をも含めた包括的な対策
が必然的に求められてくるため、「資産運用の王道を歩め」「不動産投資の落とし穴」「保険選びの鉄則７ヶ条」といったサイトにおいて、それぞれの急所を解説しています。
１．相談料金は？
顧問契約前のご相談は、最終的に契約の締結に至らなかったとしても、無料とさせて頂きますので、お気軽にご連絡ください。
しかし、私どもの説明に納得いただき、両者が合意に至った場合には顧問契約を締結する（顧問契約のお返事は、その場で即答するのではなく、後日にじっくり検討した後で結構です）という前提でのご相談になるので、顧問税理士を必要とする事業規模でない場合は、市役所などが開催する無料相談のご利用をお勧めします。
２．相談対象者は？
「小規模零細ながらも、そこそこの利益が見込める方」を対象者として、税金だけでなく社会保険料も含めた租税公課の包括的な負担軽減を図ることに私どもは特化しています。詳しくは「顧問先を絞り込む理由は」をご参照ください。
ちなみに、私どもがお手伝いをしている顧問先の一部をご紹介すると、
・日本を代表する１部上場企業の重電メーカーに原発関係の設計図を納品
・退職した会社とのパイプを活用して防衛庁などに技術サービスを提供
・サラリーマン時代に培ったノウハウを活かして厳選したレアもの雑貨を通信販売
・特殊資格をベースとして特定の分野に特化した介護サービスを提供
・全国紙新聞社の印刷部門に専門メンテナンスサービスを実施
・非英語圏の外国法人の日本駐在員として貿易事務手続きを担当
・ソフト自社開発とともに、技術顧問としてソフト会社をサポート
・退職した大手１部上場企業である商社に独自の業務サポートを展開
といった方々になります。これらの事業に共通していることは、
・これまで培ってきた経験とノウハウをベースにしており、オリジナリティが強い
・事務所や店舗が不要で、自宅を本社として登記
・設備投資が不要
・社員は夫婦などの親族のみで、必要に応じてパートやバイトで補充
といった点が挙げられます。つまり、「強い独自性により差別化が容易なので価格競争に陥らず、かつ、費用もあまり発生しないしくみであるため、利益を稼ぎやすいビジネスモデル」だということです。
あなたの事業が上記に共通する点が多ければ、税理士や社労士として、私どもはおおいにお役にたてると考えます。
３．顧問報酬は？
事前のお尋ねで多いものの一つに「顧問報酬はどれくらいになりますか？」という料金に関するものがあります。顧問契約を締結するにあたって重要な事項ではありますが、家電製品の販売ではないので「XX万円です」といった即答できる性格のものではありません。
このあたりの詳細については「税理士報酬の業界相場は」に詳述していますので、ご参照ください。
４．打合場所
通常は、私どもがそちらに伺ってお話を承ります。これは、適切にアドバイスするには、話の流れに応じて、様々な書類を拝見する必要があるかもしれない、ということと、住居も含めた相談者の環境を把握したうえでアドバイスしたい、というのが主な理由です。
しかし、もしご希望であれば、私どもの事務所へお越し頂いても、そちらの近くの喫茶店などでの打合せでも結構です。
５．ご訪問の日時
ご訪問の日時についてですが、希望時間や希望曜日について特に希望がない場合、「特になし」を選択し、その他の希望事項に「近日中に打ち合わせたい」などを入力してください。
なお、コメント欄に現況などをお知らせ頂ければ幸いです。
６．売込み一切なし
私どもは「わが事務所をぜひ！」といった売込みは一切致しませんし、説得もしません。もちろん、訪問の後に、売込みのためのしつこい電話やメールもありません。
それでは、あなたからのご連絡をお待ちしています。
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