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住宅ローンの繰上返済の是非 究極の住宅ローンはこれだ！
住宅ローンの繰上返済の是非
究極の住宅ローンはこれだ！
個人事業者や小規模同族会社の社長などは、明日の所得の保証がありません。10年後や20年後になると、全く予想がつかない、というのが本音のはずです。そうなると、住宅ローンをせっせと繰上返済することが本当に「善」なのか？という根本的な課題を検討する必要があります。
繰上返済しなければ支払利息の負担は軽減されないし、繰上返済すれば手元資金は少なくなる、というこの相反するテーマに対して有効な解決策があれば、この根本的な課題も解決されますが、さて、その解決方法とは？
１．住宅ローンで変動金利を選択できる人は？
住宅ローンを借りるにあたって、誰しも悩むのが「固定金利と変動金利のどちらがよいのか」というテーマです。
長期間の支払いが確定する固定金利は安心感がある一方、金利の安い変動金利も魅力的です。
住宅ローンを借りるにあたっては、年収制限というものがあり、年間のローン返済金額が年収別に25%〜35%が上限とされています。これ以上を借りると、住宅ローンに生活が圧迫されて、家計が立ち行かなくなる、ということです。
しかし、「固定金利と変動金利のどちらにしようかな」と迷うことができるのは、年収に余裕のある人だけです。年収に余裕がない人にはその選択権はなく、固定金利しか選ぶことはできませんが、それは何故でしょう？
金利が将来どのように変動するのかは誰にも分かりません。このまま低金利が継続すれば問題ありませんが、何らかの要因で金利が上昇した場合、これに対応できるだけの経済力がなければ、変動金利を選択することは危険です。低い金利に釣られて変動金利で借り入れてしまうと、金利が上昇した途端に、返済不可能となり破綻するだけです。
「金利が上昇しだしたときに固定金利に借り換えればよいのでは」とお考えであれば、大きな認識違いがあります。固定金利は変動金利に先行して上昇するので、借り換えようと思ったときは、固定金利は既に上昇していて、時すでに遅し、ということになるのです。
２．住宅ローンで変動金利を選択したら
住宅ローンでは、金利は期間が短いほど低く、逆に、期間が長いほど高くなります。
金利が低い、ということで期間が短いものにするのであれば、期間10年未満（3年や5年など）の固定金利は、それほど期間が長くない割にはそこそこ金利は高くなってしまい中途半端になるので、金利上昇のリスク覚悟で金利の低いものを選択するのであれば、一番低金利の変動金利を選択すべきでしょう。
また、支払金額を確定させたい、ということで、期間が長いものにするのであれば、期間20年以上（20年や25年など）の固定金利であれば、全期間固定金利との金利は極端には差がないので、期間の一番長い全期間固定金利をお奨めします。
両者の中間を取りたいのであれば、10年固定金利がお奨めです。金利もそこそこ低く、10年間というある程度まとまった期間の支払いが確定するので、資金計画の目途もつきます。
上記３つのうち、お奨めしたいのは、低金利を享受しつつ一定期間の資金計画の目途も立つ10年固定です。金利がこの先どうなるかは誰にも分からないので、大外れのない中庸の10年固定が無難、ということです。
全期間固定金利を選択した場合、月額の返済負担は最も重くなりますから、あとは粛々と返済していくだけです。考えなければならないのは、変動金利を選択した場合です。
上記１でご案内しましたが、変動金利を選択できるのは、固定金利の返済金額でも返済可能な返済余力のある人に限られます。何らかの要因で金利がいつ変動するか分からないからです。
ならば、固定金利で借りたつもりで変動金利との差額を繰り上げ返済していくことをお奨めします。そうすると、低金利を享受しつつ、将来の金利上昇に対するリスク回避も同時に可能になります。
また、10年固定は変動金利ほど金利の急激な変化の影響は受けませんが、この考え方に準じてその差額分を繰り上げ返済しておいたほうがよいでしょう。
３．住宅ローンで固定金利と変動金利の抱き合わせ
住宅ローンの金利選択の考え方として、上記２において「大外れのない中庸を奨めるのであれば、どれか1つに絞り込むのではなく、抱き合わせる、という方法はどうか？」というご意見もありそうです。たとえば、4000万円を借り入れるのであれば、
・変動金利 2000万円
・全期間固定 2000万円
といった具合に、半分を全期間固定にして資金計画の目途をつけつつ、半分は変動金利にして超低金利を享受する、という方法です。もちろん、変動金利と全期間固定金利との差額は繰上げ返済していき、将来の金利上昇に対するリスク回避も同時に図ります。
全ての金融機関でこのタイプの住宅ローンが組めるわけではありませんが、十分検討に値する方法だと考えます。
しかし、この方法には一つだけ難点があります。それは、この方法だと住宅ローンが２本発生することになり、登記費用などの負担が重くなり、その分、想定していた効果が削がれてしまいます。このあたりを十分に比較検討されたほうがよいでしょう。
４．住宅ローンの繰上返済の是非
住宅ローンについて、ここまでは「返済余力があれば繰り上げ返済をして、将来の金利上昇に対するリスクを回避する」というご案内をしてきました。「住宅ローンの返済」を金融商品に置き換えてと考えると、
・元本保証
・利率2-3%前後（借入れ条件による）
・単年度だけでなく、毎年ずっと
という、これだけの条件を揃えたものは詐欺以外にはないはずで、「史上最強」の称号がふさわしいかもしれません。特に返済時期が早ければ早いほど、有利な条件で運用する期間が長くなるのと同じ効果になるので、資金繰りのつく限り、最優先で繰上返済を実行すべき、という結論になります。
それでは、私どもが税理士や社労士としてお手伝いしている関与先にも同じような説明をして、繰上げ返済の実行を推奨しているのか、というと、実は違うのです。
世の中の一般の方、特にサラリーマンや公務員など、所得がある程度の期間にわたって確定している方は、この考えに基づいて積極的に繰り上げ返済を実行していけばよいでしょう。
しかし、私どもが税理士や社労士としてお手伝いしている関与先、つまり、個人事業者や小規模同族会社の社長などは、明日の所得の保証がありません。10年後や20年後になると、全く予想がつかない、というのが本音のはずです。
そうなると、住宅ローンをせっせと繰上返済することが本当に「善」なのか？という根本的な課題を検討する必要があります。ビジネスベースでは、そもそも返済期間が35年などといった長期間の借入はあり得ません。住宅ローンとは、
・高額
・長期間
・低金利
という3拍子が揃った、他に類をみない極めて有利な借金です。これに加えて、この借金にはお上から当初10年という期間限定ではあるものの１％の利子補給まであります。そうです、住宅ローン控除のことです。この利子補給により低金利がさらに「超」低金利にバージョンアップし、例えば1.5%の支払利息であれば、これがたったの0.5%になってしまうのです。
個人事業者や小規模同族会社の社長には、公私の区別はありません。事業のお金は自分のお金で、自分のお金は事業のお金なのです。事業が厳しくなれば、自分のお金で支えるしかないのです。それなのに、繰上返済に力が入り過ぎて、必要なときに手元資金が底を尽いているようでは、お話になりません。
好条件の借金は「財産」なのです。好条件の借金をするためには、決められた要件を満たさなければ絶対に貸してはくれません。つまり、与信力があるか否か、ということです。せっせと繰上返済するということは、この好条件の借金という財産を自ら放棄しているのと同じなのです。
高額の資金をこれだけの長期間にわたって2-3%程度の金利で借りていられるのに、それを自ら放棄する、これほど勿体ないことはないでしょう。
事業者たるもの、資金手当てが生命線です。事業が少しくらい不調であっても、資金手当さえつけば、事業は継続できるので、次のチャンスを待つこともできます。しかし、事業が好調であっても、必要な資金手当てがつかなければ、事業は、即、破綻します。
・融資が必要なときほど金融機関は融資しない（晴れた日にだけ傘を貸す）
・事業が厳しくなれば、事業主個人のお金で会社を支えるしかない
という２つの現実を鑑みると、高額で長期間かつ低金利の借金である住宅ローンは繰上返済せず、手元資金を厚くしておく方が賢明ではないでしょうか。
５．手元資金を厚くしたままで、繰上返済できる方法とは？
ここまでの長文にお付き合い頂き、お疲れ様でした。じっくり理解しながら読み進めたのであれば、軽く1時間は要したのではないでしょうか。
さて、これまでご案内してきた住宅ローンのポイントは、
・変動金利を選択できるのは所得に余裕のある場合のみ
・変動金利を選択したら、固定金利との差額は繰上げ返済せよ
・固定金利と変動金利の抱き合わせが可能な場合もある
・住宅ローンは「高額」「長期間」「低金利」の３拍子揃った他に類をみない極めて有利
な借金（財産）であり、さらに政府から住宅ローン控除という補助金までもある。
・住宅ローンを繰上返済するということは、極めて有利な財産を自ら放棄するのと同じ
であり、個人事業者や小規模同族会社の社長は要再考！
といったものでした。
事業にとって、資金手当てが生命線であることは、改めてご説明するまでもないでしょう。これがご理解頂けたなら、安易に住宅ローンの繰上返済などはできないはずです。
一方、繰上返済の余力があるのに、繰上返済せずにそのままにしておく、ということは、その分について支払利息の負担が発生している、ということでもあります。この支払利息については、お金の「保険料」として、事業の必要コストと考えるしかありません。
「いい話を聞けて（読めて？）よかった」と安心しているあたな、ホッとするのはまだ早いですよ。なぜなら、個人事業者や小規模同族会社の社長にうってつけの驚愕の住宅ローンをまだご案内していないからです。
「ドラゴン桜」という学園ドラマをご存知でしょうか？
元暴走族という異色の経歴を持つ弁護士・桜木建二が、偏差値36の落ちこぼれ高校生たちに「世の中の仕組みと現実」を教え、そして彼らを見事「現役東大合格」へ導く、という奇跡と感動の学園ドラマです。
このドラマ、10代の若者や受験生を抱える親世代だけでなく、日々の競争社会を生きているビジネスマンにも大きな反響があり、当時の社会現象になりました。
このドラマの中で次のようなシーン（第１話 「人生を変えろ！東大へ行け」）がありました。
そのルールは全て、頭の良い奴に都合のいいように創られてるってことだ。
逆に、都合の悪い所は わからないように上手く隠してある。
だが、ルールに従う者の中でも、賢い奴は そのルールを上手く利用する。
例えば、税金。年金。保険。医療制度。給与システム。
みんな、頭の良い奴がわざと分かり難くして、
ろくに調べもしない頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みにしている。
つまり、お前らみたいに、頭を使わず、面倒臭がってばかりいる奴らは、
一生騙されて高い金払わされ続ける。
賢い奴は、騙されずに 得して勝つ。
バカは騙されて 損して負け続ける。
これが、今の世の中の仕組みだ。
これは、東大進学の特別クラス担任として就任挨拶をするシーンにおける、弁護士・桜木建二のセリフです。
「税金、年金、保険、医療制度、給与システム、といった社会のルールは、全て頭の良い奴が自分達の都合のいいようにこれを創り、頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みになっている」と説いています。
「賢い奴は そのルールを上手く利用し、一方、面倒臭がってばかりいる奴らは、一生騙されて高い金を払わされ続ける」と断言します。
賢い奴は ルールを上手く利用する
なんと示唆に富んだ名言でしょうか！
ルールを上手く利用するか、しないか。たったこれだけの違いで、一生騙されて高いお金を払わされ続けるか否か、の差ができてしまいます。賢い奴は、騙されずに得して勝ち、バカは騙されて、損して負け続ける。これが、今の世の中の仕組みなのです。
では、住宅ローンにおいて、賢い奴が上手く利用しているルールとは？
それは、再融資付き住宅ローンです！
繰上返済すれば手元資金は少なくなるし、繰上返済しなければ支払利息の負担は軽減されない、というこの相反するテーマに対する有効な解決策として、「繰り上げ返済しているのに、手元資金は厚いまま」という住宅ローンが販売されているのです。
金融機関も競争が激化しており、優良商品である住宅ローンについては、新しい商品開発が盛んです。その中の一つに「繰上返済した分については、再融資をうけることができる」つまり「300万円繰り上げ返済していれば、必要なときに300万円融資します」という住宅ローンがあるのです。
再融資分に対する金利等の条件は住宅ローンほどではないのですが、融資を受けることができる権利を確保している、ということは、非常に重要なことです。このタイプの住宅ローンを利用すれば、実質上の手元資金は厚くしたままで、繰上返済することで支払利息の負担軽減が可能になります。
また、類似のものとして「自分の銀行預金口座にお金を預け入れると、その金額相当分の住宅ローンにつき、支払利息が免除される」という住宅ローンもあります。これを利用しても、実質上の手元資金は厚くしたままで、繰上返済にあたる預金を入金することで支払利息の負担軽減が可能です。
しかし、この住宅ローンは、そもそもの融資利率が他の住宅ローンよりも高めに設定されているので、仮に繰上返済を積極的に実施しても、全体として考えたときに支払利息の負担軽減効果があるのか、疑問の残るところです。高い融資利率に追いたてられて半強制に繰上返済を強いられるくらいなら、普通の金利水準の住宅ローンで繰上返済をしないほうがよいのでは、と考えさせられてしまいます。
しかし、十分な手元資金があり、頭金の割合を非常に高く設定できる人が、手元資金を厚くするためにこのタイプの住宅ローンを利用すると、無利子で住宅ローン分の借金ができることになるので、検討に値するでしょう。
たとえば、即金で3000万円の住宅を購入できるが、あえて即金で購入せずに3000万円の住宅ローンを契約し、自分の銀行預金口座に3000万円を預け入れると、3000万円が無利子で借金できる、ということです。
如何でしょうか。「再融資付き住宅ローンというルールを上手く利用するか、しないか」、たったこれだけの違いにより、同じように住宅ローンの繰上返済をしていても、資金手当ての安心感には雲泥の違いが発生します。しかも、これは1年限りのことでなく、住宅ローンの返済が終了するまで毎年のことなので、もしも資金手当てが必要となったときの影響は計り知れないものになるでしょう。
税金、社会保険や民間保険、資産運用や不動産投資などは、税理士、社会保険労務士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家のアドバイス一つで、この様に、数十万円、数百万円も結果が異なってくることが少なくないのです。特に、個人事業者や小規模会社で、ある程度の利益が予想される場合、その対策の巧拙は、成功の命運を大きく左右する、といっても過言ではないでしょう。「ルールを上手く利用するか、しないか」たったこれだけの紙一重の差が、決定的な違いを生じさせるのです。
また、これらの制度はお互い密接に関連していて、「税金は安くなったが、それ以上に社会保険が高くなっていた」では意味がありません。逆に「税金は多少高くなるが、それ以上に社会保険料が劇的に安くなる」といった全体を俯瞰した対応が必要です。
こうした理由から、税理士や社会保険労務士の中でも、税金だけでなく、社会保険だけでなく、これらの制度全体を俯瞰できる専門家から適切なアドバイスを受けることをお勧めします。
このサイトには掲載できていない「賢い奴が上手く利用しているルール」は、まだまだありますが、それでも、専門家からのサポート受けずに、あなたお独りでされますか？
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メインサイトである「会社設立 3つの警告」において、会社設立の注意点や法人成りのメリットデメリットをご案内し、サブサイトである「間違いだらけの税理士選び」では、税理士選びのポイントや節税のツボなどについて記載しています。
また、税理士や社会保険労務士として顧問先をサポートするためには、
・税金だけでなく
・社会保険料だけでなく
・会社分だけでなく、個人分もあわせて
・資産運用、不動産投資、民間保険活用をも含めた包括的な対策
が必然的に求められてくるため、「資産運用の王道を歩め」「不動産投資の落とし穴」「保険選びの鉄則７ヶ条」といったサイトにおいて、それぞれの急所を解説しています。
１．相談料金は？
顧問契約前のご相談は、最終的に契約の締結に至らなかったとしても、無料とさせて頂きますので、お気軽にご連絡ください。
しかし、私どもの説明に納得いただき、両者が合意に至った場合には顧問契約を締結する（顧問契約のお返事は、その場で即答するのではなく、後日にじっくり検討した後で結構です）という前提でのご相談になるので、顧問税理士を必要とする事業規模でない場合は、市役所などが開催する無料相談のご利用をお勧めします。
２．相談対象者は？
「小規模零細ながらも、そこそこの利益が見込める方」を対象者として、税金だけでなく社会保険料も含めた租税公課の包括的な負担軽減を図ることに私どもは特化しています。詳しくは「顧問先を絞り込む理由は」をご参照ください。
ちなみに、私どもがお手伝いをしている顧問先の一部をご紹介すると、
・日本を代表する１部上場企業の重電メーカーに原発関係の設計図を納品
・退職した会社とのパイプを活用して防衛庁などに技術サービスを提供
・サラリーマン時代に培ったノウハウを活かして厳選したレアもの雑貨を通信販売
・特殊資格をベースとして特定の分野に特化した介護サービスを提供
・全国紙新聞社の印刷部門に専門メンテナンスサービスを実施
・非英語圏の外国法人の日本駐在員として貿易事務手続きを担当
・ソフト自社開発とともに、技術顧問としてソフト会社をサポート
・退職した大手１部上場企業である商社に独自の業務サポートを展開
といった方々になります。これらの事業に共通していることは、
・これまで培ってきた経験とノウハウをベースにしており、オリジナリティが強い
・事務所や店舗が不要で、自宅を本社として登記
・設備投資が不要
・社員は夫婦などの親族のみで、必要に応じてパートやバイトで補充
といった点が挙げられます。つまり、「強い独自性により差別化が容易なので価格競争に陥らず、かつ、費用もあまり発生しないしくみであるため、利益を稼ぎやすいビジネスモデル」だということです。
あなたの事業が上記に共通する点が多ければ、税理士や社労士として、私どもはおおいにお役にたてると考えます。
３．顧問報酬は？
事前のお尋ねで多いものの一つに「顧問報酬はどれくらいになりますか？」という料金に関するものがあります。顧問契約を締結するにあたって重要な事項ではありますが、家電製品の販売ではないので「XX万円です」といった即答できる性格のものではありません。
このあたりの詳細については「税理士報酬の業界相場は」に詳述していますので、ご参照ください。
４．打合場所
通常は、私どもがそちらに伺ってお話を承ります。これは、適切にアドバイスするには、話の流れに応じて、様々な書類を拝見する必要があるかもしれない、ということと、住居も含めた相談者の環境を把握したうえでアドバイスしたい、というのが主な理由です。
しかし、もしご希望であれば、私どもの事務所へお越し頂いても、そちらの近くの喫茶店などでの打合せでも結構です。
５．ご訪問の日時
ご訪問の日時についてですが、希望時間や希望曜日について特に希望がない場合、「特になし」を選択し、その他の希望事項に「近日中に打ち合わせたい」などを入力してください。
なお、コメント欄に現況などをお知らせ頂ければ幸いです。
６．売込み一切なし
私どもは「わが事務所をぜひ！」といった売込みは一切致しませんし、説得もしません。もちろん、訪問の後に、売込みのためのしつこい電話やメールもありません。
それでは、あなたからのご連絡をお待ちしています。
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